稳房价稳预期才干促进居民消费
孟晓苏
2025年4月12日
现在人们遍及忧心我国内需商场消费缺少，这种忧虑不无依据。我国作为国际第二大经济体，消费商场规模仅为美国的37%（约7万亿美元），居民储蓄率高达45%，远高于美国的低储蓄、高消费形式。面临低迷的国内消费商场，国家已采纳“购买补助”、“以旧换新”和“强制筛选”等多种影响商品出售的办法，获得必定效果。可是依然改变不了“需求缺少、供应冲击、预期削弱”的局势。
深究我国居民消费希望不强的深层原因，首要是近年来商品房商场价格持续跌落，导致居民家庭财富大幅度缩水。让顾客决心受挫，缺少自身财物安全感，纷繁存钱避险。这是构成居民储蓄额激增，消费需求疲软的首要实际原因。
本文经过比照美国经济状况与我国商场现状，证明稳房价、稳预期对激活居民消费的关键效果，为拟定相关方针供给依据。
一、美国楼市的周期规则：房价动摇与经济兴衰
1、楼市旺盛支撑特朗普的经济战略
美国房地产自2012年复苏后，住宅价格现已接连13年上涨。它使美国经济呈现多年昌盛的局势，支撑了奥巴马、特朗普1.0和拜登三任美国总统治下的美国经济。其间获益最大的当属房地产商身世的特朗普总统。他在2008年美国楼灾构成的金融海啸中，阅历了屡次失利和破产，总算熬到2012年楼市复苏，依托房价上涨走出了自身窘境。特朗普因而被美国人以为是成功企业人士，一个原本的政治素人两次中选美国总统。从中能够清楚看到，是房地产局势改变使然。
进入特朗普2.0年代，美国房地产商场仍处于开展阶段。这让美国经济开展的原生性动力汹涌。狼子野心的特朗普不只傲慢地对周边国家提出疆域要求，声言要吞并加拿大、占据格陵兰、夺回巴拿马运河，并且勇于主张关税战应战全国际。他以为施行“对等关税”的强硬经济与外交方针，能够接连美国经济昌盛、让制造业回归美国、扩展美国劳工阶层的工作。这都是处在美国房价上涨期才让他发生的主意，是依托于美国房地产上涨周期呈现的经济状况。可是这种经济局势还能支撑特朗普总统折腾多长时刻呢？
2、房价跌落引发经济阑珊的前史教训
美国房地产周期从1954年开端就呈现18年为一个周期的特色，1972年、1990年、2008年三次房价暴降均引发美国经济阑珊。人们还都记住的2008年的事例，因为美国房价跌落引发“次贷危机”，雷曼破产、“两房”危机祸及全美，乃至引发全球金融海啸。在美国楼灾严峻的四年中，全美房价均匀跌落30%，居民财富蒸腾了11万亿美元。这也让房地产商特朗普深陷泥潭。房价暴降让美国消费商场堕入窘境。
好在美国房地产周期有“熊短牛长”特色，四年后美国楼市走出阑珊从头复苏，随后房地产快速步入昌盛阶段，让美国经济进入到新的添加周期。
3、2026年房地产周期改变与政治相关
依据美国学者研讨的房地产18年周期性规则，特朗普执政期的房价上涨将在2026年完毕，周期性跌落随之而来。2008年的经济灾祸将重演，让美国堕入与2008年类似的经济危机之中。前史上美国遭受房地产危机恰恰都发生在共和党执政时期，被美国民主党人称为“共和党执政构成经济阑珊”。其间老布什与小布什担任总统期间，都赶上了房地产跌落周期，被共和党的特朗普称为“布什宗族厄运”。
现在特朗普发起的关税战已带来美国经济剧烈动摇，我国坚决反制与美债危机凸显让他不得不朝令夕改，赶忙宣告对75国添加关税推延90天。他说他没有想到我国会坚决反制，可是他更没有想到的是，在他任上房地产跌落周期将会按期到来，让他成为美国经济的灾星，他要连任总统的主意必定成为泡影。这些都显现出房价安稳对经济社会安稳的决议含义。
二、我国房地产跌落：消费决心坍塌与连锁反应
1、房地产缩水加重居民财富蒸腾
我国房地产商场已接连三年接连跌落。2024年的房地产出售额较2021年腰斩至9.7万亿元，丢掉的出售额到达8.5万亿元，乡镇居民房价跌幅累计已达30%，还没有止住。按我国乡镇住宅总价值约400万亿元核算，蒸腾已到达120万亿元，折合16.5万亿美元，是2008年美国次贷危机构成丢失的1.5倍。房产价值占我国居民家庭财富的65%-70%，房价下降给经济带来灾祸性成果。居民为应对家庭财富缩水，攥紧钱袋不敢消费，更不敢进入低迷的股市，纷繁把钱存入银行避险，构成三年新增住户储蓄48万亿元。可是新增储蓄速度远远赶不上居民家庭财产蒸腾的速度，仅相当于居民家庭财富丢失的三分之一。真是越存钱越感到没钱！
2、工业链溃散与内需萎缩
房地产低迷涉及到建筑业、建材、家居家电等180余个相关职业，导致企业开工锐减乃至封闭、劳动者收入下降、赋闲率攀升。政府土地财政收入锐减至减半，剩余的土地出让金不少是来自当地渠道公司托市。当地财政压力空前增大，当地债危险与中小金融机构危险猛增。此刻居民消费商场当然同步萎缩，居民节衣缩食纷繁削减非必要开销，转而优先储蓄避险。由此能够看出，稳房价与促进消费有着因果关系，脱离稳房价稳预期而侈谈促进消费是舍本求末，其成果必定成效甚微，是得不偿失之举。
3、方针调整滞后与商场惯性下行
虽然2024年中心提出“止跌回稳”方针要求，明确要求撤销限购限贷、保交楼、下降房贷利率等，但方针出台太晚，楼市跌幅太深，商场修正速度比不上惯性跌落速度。继房地产三年持续暴降之后，本年1-2月数据显现，房地产开发出资同比降幅收窄至9.8%，出售面积降幅缩至5.1%，显现方针力度不大，商场预期仍在下滑。
这些便是在特朗普实施“对等关税”前我国的经济状况。在我国房地产商场堕入窘境、国内商场消费持续低迷的情况下，特朗普主张了首要针对我国的关税战，力阻我国对美出口。这关于我国此刻的低迷经济来说，就像是落井下石。
现在的表里压力叠加应引起人们反思。几年来不管成果地限制国内房地产商场，总想排除去房地工业另寻新的经济添加点，把居民购房当作炒房行为严加防范，这些脱离实际做法都在实践中受阻。在放纵社会舆论污名化房地产之后，自己又被污名化所困，不敢振振有词地出台救楼市方针，致使看病疗伤的机遇再三错失。直到居民购房希望跌至谷底，才承受我呼吁多年的“撤销限购”、“撤销限贷”的主张。
惋惜“撤销限购”为时已晚，已到了居民不愿意买房的时分，“撤销限购”的药方不就过期了吗？还有“保交楼”的方针也已不达时宜，居民交了首付款的才需求保交楼，现在居民不买房了，催促保交楼不是恰恰添加了房地产的待售房吗？
三、稳房价稳预期：激活消费的底子途径
1、财富效应与消费决心的正反应
现在我国乡镇居民家庭财富的65%-70%与房产价值绑定，房价安稳直接决议居民消费志愿。依据“财物负债表阑珊”理论，财物缩水会促进家庭优先考虑偿债避险而非消费。此刻稳房价才可遏止居民财富持续蒸腾，逐渐康复其消费决心，构成“房价稳—财物稳—预期稳—消费增”的良性循环。
在房价持续跌落的不良预期下，居民不只不会购房，并且纷繁捂紧钱袋不消费，又涉及到更多的消费范畴。在这种时分，即便遍及发钱也没有多大用途，居民依然会把钱存入银行而不消费。即便用发消费券的办法逼着人们消费，也会有人用券去换钱，再把钱投入到储蓄中，都会导致发钱却没有拉动消费的多少实效。
2、方针需防止再呈现“组成过错”
在楼市调控方针中接连12年的“限购限贷”总算撤销了。可是随后却听任银行经过“法拍房”镇压房价。“法拍房”的大幅添加是楼市拉低经济的成果，其间不少居民因收入削减或下岗赋闲付不起按揭款。却不给他们喘息时刻，让遭受变故的居民承当悉数成果。“法拍房”经过经济学上的“边沿价格效应”，拉低了全体房价，加快了居民财富蒸腾。这些过错做法便是新的“组成过错”。
综上所述，稳房价与影响消费的因果关系不要弄反了。提振居民消费决心是激活消费行为的根底；而只要居民感到自己家庭财富处于安全状况，才勇于花钱消费；我国居民家庭财富中的主体是房产价值，要让居民康复生计安全感，就应当先行完成稳房价。
“止跌回稳”方针中的“回”字很重要，不只是要“止跌”，并且要让房价“回”到跌落前的水平，这才干让居民感到自己的家庭财产是安全的。房价已跌落到如此境地，中心从要求“止跌回稳”提高到要求“持续用力推进房地产商场止跌回稳”。此刻任何持续镇压房价的方针办法与舆论导向都是过错的，必然会使居民风声鹤唳。更不要听任银行和法院置稳房价的全局于不管，用“法拍房”去谋图自家小利，讲片面道理，抵消中心稳房价和促进消费的方针力度。
3、房地产与消费的工业链协同
房地产作为国民经济的支柱工业，是早在2003年就由国务院发文确认的。在2014年后阅历了几年的知道弯路之后，总算回到正确的认知，再次着重房地工业支柱工业位置。曾否定房地工业位置的某负责人，在临退休前讲出了房地工业依然是国民经济支柱工业的话，还用“占金融财物总额的40%、占当地财政收入的50%、占居民家庭财富的60%”来论说房地工业在国民经济中的重要位置。2021年时房地产商场出售额曾到达前史最高点18万亿元，直接占当年全国GDP总量的16%，对相关工业拉动效果的比重还没核算在内。那些说房地工业只占我国经济总量的7-8%，乃至说只占6%的说法，都是依照房改之前的教科书说的，都是早已过期的数据。
近年的家居、家电、装饰等消费疲软，也都是源于房地产商场低迷。在这种环境下“以旧换新”不无小补，可是更大需求仍是在居民购房后的装饰与其它购买。我国空调电器的质量遍及不错，不需求几年后就更新。居民购房才需求购买全套空调电器。不购房而单买空调，挂什么当地呢？
我屡次论说过我国一般工薪家庭特别是新市民家庭对保证房的需求，依然是批量很大的刚性需求。保证房也要向“好房子”规范看齐，购买保证房也需求购买空调电器和家居用品，也需求金融与网络等许多服务。这不只再一次证明了购买房子与购买各项家居用品的因果关系，并且能从中看出这些购买的先后顺序。购买住宅自身便是消费，购买住宅后又会拉动多项消费。经过稳房价稳预期完成楼市复苏，才干激活商场开释消费潜力。
稳房价不只是经济问题，更是社会安稳与内需复兴的根底。唯有经过财物价值的安稳重塑居民决心，才干打破“储蓄避险”的不良循环，有用促进居民消费，完成向新开展格式的转型晋级，为内需驱动的高质量开展注入耐久动力。
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